Hasít a falusi CSOK: vidéket választják Budapest helyett a járvány miatt a fiatalok?

2020 I-III. negyedévében az újlakás-eladások száma 18, a használtaké 14%-kal kevesebb volt az előző év azonos időszakinál. A II. negyedévre jellemző jelentős visszaesés a III. negyedévben nem folytatódott. A használtlakás-piacon a falusi CSOK által támogatott településeken nem volt forgalomcsökkenés, miközben Budapesten érezhetően csökkent az adásvételek száma. Ezzel együtt a 2019-ig tartó lendületes áremelkedés is lassult, a használt lakások I-III. negyedévi árszintje 2,4, az újaké 6,2%-kal haladta meg a 2019. évit - derül ki a KSH legfrissebb lakáspiaci elemzéséből.

A lakáspiaci forgalom visszaesése elsősorban a II. negyedévre volt jellemző, ekkor - a járvány tavaszi időszakában - a teljes lakáspiac forgalma több mint negyedével kisebb a megelőző év azonos időszakában megfigyeltnél - írja a Portfolio. Az eddig beérkezett információk szerint a III. negyedévben nem folytatódott a visszaesés, az eddig ismertté vált adásvételek száma több az egy évvel korábbinál, valószínű tehát, hogy a járvány első hulláma csak átmenetileg vetette vissza a piaci tranzakciók számát.

A II. negyedév forgalmának visszaesése a fővárosban és a megyeszékhelyeken meghaladta, a kisebb városokban elérte a 30%-ot. A községek lakáspiacát kevésbé befolyásolta a járvány, itt 16%-kal kevesebb lakást adtak el a II. negyedévben, a falusi CSOK által támogatott településeken pedig az egy évvel korábbihoz hasonlóan alakult az eladott lakások száma.

A főváros lakáspiaci súlyának csökkenése 2014 óta folyamatos: 2019-ben már csak minden ötödik eladott lakás volt budapesti,
2020-ban az eddig regisztrált adásvételek körében ennél is kevesebb, 18%-os a fővárosi ügyletek aránya. Ezzel párhuzamosan folytatódott a kisebb települések térnyerése: 2020 I-III. negyedévében a községi eladások aránya meghaladta a 29%-ot.

A nagyvárosok lakáspiaci forgalmának visszaesésében szerepet játszott a 2019 júniusában megjelent Magyar Állampapír Plusz, míg a községek lakáspiacának élénkülése a Családi Otthonteremtési Támogatások kiszélesítésével hozható összefüggésbe: 2019. július 1-jétől bevezették a falusi CSOK-ot, az általános CSOK és a kapcsolódó hitel pedig használt lakások vásárlására is elérhetővé vált.

Az új lakások aránya a lakáspiacon 2016 óta fokozatosan emelkedett, 2019-ben elérte a 7,2%-ot. 2020-ban az eddig ismert adásvételek 4,3%-a vonatkozott új építésű lakásra.

Lelassult az áremelkedés

A használt lakások éves, tiszta árindexe 2020-ban is tovább emelkedett, azonban a drágulás üteme jelentősen lassult. A 2015. évi bázison számított index az I-III. negyedév ellentétes irányú lakáspiaci mozgásainak eredőjeként 2,4%-kal nőtt az előző évhez képest. Az új lakások körében a 2020. I-III. negyedévi tranzakciók árszintje az eddig beérkezett adatok szerint 6,2%-kal meghaladta a 2019. évit.

Az új lakások - fogyasztóiár-index figyelembe vételével számított - reálárindexe kismértékű emelkedést (2,8%), míg a használtaké 1,0%-os csökkenést jelez, ezzel megszakadt a reállakásárak 2014 óta történő folyamatos emelkedése. A 2020 I. negyedévi emelkedés után

Ennek hatására a használtlakás-árak bázisindexe ismét megközelítette, de nem érte el az I. negyedév szintjét (178%). A piaci ingadozásokat követően 2020 III. negyedévében 1,4%-kal voltak magasabbak a használtlakás-árak az egy évvel korábbinál, ami jelentős változás a korábbi évek 10% fölött állandósult éves növekedéséhez képest.

Az új lakások ára 2020 I. negyedévében 7,1%-kal emelkedett, majd az év során nem történt számottevő változás, így a bázisindex alig mozdult el az I. negyedévi 178%-ról, és a III. negyedévben sem érte el a 179%-ot. A III. negyedévben az új lakások ára 6,0%-kal magasabb volt az előző év azonos időszakinál.

Budapest használtlakás-piaci részesedésének 2015 óta tartó csökkenése 2020-ban is folytatódott, az I-III. negyedév eddig ismert adásvételeinek 17%-a jött itt létre. A városi értékesítések súlya nem változott, a községeké enyhén nőtt, és meghaladta a 30%-ot. A falusi CSOK kedvezményezett településein az eladott használt lakások száma nem csökkent, miközben a programban nem támogatott kistelepülések használtlakás-piaca 17%-kal visszaesett.

szemben az intézkedés bevezetése előtti évekre jellemző 20% körüli, illetve még alacsonyabb aránnyal. Országosan 261 ezer, a megyeszékhelyeken 330 ezer, míg Budapesten 641 ezer forint volt 2020 III. negyedévében az átlagos négyzetméterár.

Az új lakások ára tovább emelkedik

Több mint 7 ezer új lakás épült értékesítési céllal, 28%-kal több, mint egy évvel korábban. Bár 2020-tól újra 27% lett a lakásáfa, ebben az időszakban az értékesítések számottevő része még az 5%-os kedvezményes áfa igénybevételével történt, ami hozzájárult a lakásépítés lendületének fenntartásához. (A kedvezményes áfa 2020 januárjától történő kivezetése után a 2018 novembere előtt építési engedélyt kapott lakásokat még kedvezményes áfával értékesíthették a beruházók.)

Ugyanakkor több tényező is rontotta a felépült lakások értékesítési lehetőségeit. Ilyen volt az alternatív befektetési lehetőséget jelentő Magyar Állampapír Plusz megjelenése, a kivárás az új otthonteremtési programok miatt (ebben az időszakban elsősorban a rozsdaövezeti áfakedvezménnyel kapcsolatosan), és végül a járvány tavaszi hulláma.

Mindezek, továbbá az elhúzódó adminisztratív eljárások is hozzájárultak ahhoz, hogy az I-III. negyedévben csak mintegy 3400, ebben az időszakban lezajlott újlakás-értékesítésről állnak rendelkezésre adatok, ez 18%-kal kevesebb, mint a megelőző év azonos időszakában.
Budapesten a megelőző évihez hasonlóan alakult a tranzakciók száma. Egy új lakás átlagosan 41,4 millió forintba, 1 négyzetméter 767 ezer forintba került, ez rendre 10, illetve 12%-kal haladta meg a 2019. évit. A legtöbb új lakást értékesítő XI. kerületben 882 ezer, az ezt követő XIII. kerületben 723 ezer forint volt a lakások fajlagos ára.

A megyeszékhelyeken adták el az új lakások közel egyharmadát, átlagosan 448 ezer forintos négyzetméterenkénti áron. A jelentősebb újlakás-piaccal rendelkező Kecskeméten 476 ezer, Szombathelyen 424 ezer, Debrecenben 528 ezer forintba került a lakások négyzetmétere.

Hangsúlyozni kell, hogy az itt bemutatott, 2020-ban átadott új lakások árát nagyrészt több hónappal, esetleg évvel korábban létrejött szerződésekben szabták meg, emiatt az újlakás-piaci árszínvonal elmarad az adott időszakra jellemző kínálati árakétól, és csak a ténylegesen átadott lakások áralakulásáról ad tájékoztatást. A használt lakásoknál ismertetett árak kiszámítása pedig az eddig feldolgozott lakásvásárlások adatain alapult. Mivel a nagyobb települések értékesebb ingatlanairól rendszerint később érkeznek be adatok, az utolsó időszak adatait érintően még számottevő korrekció történhet.

A budapesti új lakásokról a KSH mellett a Budapesti Lakáspiaci Riportban is rendszeresen közölnek adatokat, ami az aktuális negyedév kínálati árait mutatja be. Ez alapján tavaly ősszel 965 ezer forintba került egy négyzetméternyi új lakás Budapesten, míg tavaly nyáron 958 ezer forint volt ugyanez.